長期優良住宅とは？認定基準とメリット・デメリットを解説
長期優良住宅とは、長期にわたって安心して快適に住み続けられると国から認められた住宅のことです。
税制面などの優遇措置を受けられるメリットも多いです。
この記事では長期優良住宅のメリット・デメリット、制度の内容や申請方法を解説します。
長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅です。
国が定めた長期優良住宅認定制度の基準をクリアし、行政の認定を受けることが必要です。
平成21年6月より新築を対象とした認定が開始され、平成28年4月より既存住宅の増築・改築を対象とした認定も開始されました。
長期優良住宅に認定される基準
長期優良住宅の認定を受けるためには、以下のような基準を満たす必要があります。
長期優良住宅の認定基準
・長期に使用するための構造及び設備を有していること
・居住環境等への配慮を行っていること
・一定面積以上の住戸面積を有していること
・維持保全の期間、方法を定めていること
長期優良住宅のメリット
長期優良住宅に住むことの最大のメリットは、税金面で優遇を受けられる点です。
厳しい基準を満たした住宅に対して、経済的な負担が軽くなるよう制度設計されています。
ここでは、長期優良住宅のメリットである税制優遇について詳しく解説していきます。
住宅ローンの優遇措置
長期優良住宅を選ぶことによるメリットは、「フラット35S」や「フラット50」といった金利優遇を受けられることです。
「フラット35」は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
長期優良住宅を取得する際は、借入金利が一定期間引き下げられるフラット35SのAプランが適用され、借入金利が最初の10年間0.25％（2020年3月31日申し込み分まで）引き下げられます。
また、長期優良住宅は「フラット50」も利用することができます。
フラット50はローンの最長返済期間が50年で、住宅ローン付きで売却することが可能なプランです。
ローンの返済中でも、債務をその物件を購入する方に引き継ぐことができます。
税の特例措置
長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税制度の控除対象限度額が一般住宅の4,000万円よりも高い、5,000万円に引き上げられます。
住宅ローン減税制度は、年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のうち少ない金額の方の1％が10年間、所得税・住民税から控除されるため、10年間で最大500万円の控除が受けられることになります。
また、投資型減税を選択することもできます（住宅ローン減税制度との併用不可）。
投資型減税制度は長期優良住宅のみに適用される所得税の優遇措置で、標準的な性能強化費用相当額（上限：650万円）の10％をその年の所得税額から控除する制度です。
ローンを組まずに自己資金で長期優良住宅を建てる場合は、投資型減税制度の利用を検討しましょう。
地震保険料の割引き
長期優良住宅の認定を受け、長期優良住宅に係る書類（技術的審査適合証、認定通知書）を提出すると、建物の免震・耐震性能に応じて地震保険の割引を受けることができます。
地震保険に加入する際は、これらの割引について忘れずに確認しておきましょう。
補助金（中小工務店等で建てた場合）
地域型住宅グリーン化事業の採択を受けたグループに属する中小工務店で木造住宅を建てた場合は補助金を受け取ることができます。
長期優良住宅はこの制度の「長寿命型」に該当し、補助対象経費の一割以内の額で、住戸一戸あたり最大110万円が支給されます。
なお、中小工務店ならどこでも対象というわけではなく、「事業の採択を受けたグループに属する中小工務店」で建てた長期優良住宅が対象となりますので注意してください。
長期優良住宅のデメリット
長期優良住宅のデメリットを見ていきましょう。
手続きが複雑
長期優良住宅は、一般住宅よりも着工までに時間がかかります。
長期優良住宅に認定されるためには、所管行政庁の審査を経て認定を得る必要があります。
さらに所管行政庁が適合証の提出を求める場合は、住宅性能評価機関による技術審査も必要になります。
この一連の審査におよそ数週間かかると言われています。
審査に必要な書類を作成する時間も含めると、さらに時間がかかります。
また時間がかかるだけでなく、上記の審査には、それぞれ申請手数料を支払う必要があります。
手数料額は所管行政庁やケースによって異なりますが、所管行政庁と住宅性能評価機関の両方を合わせて10万円弱が目安です。
手続きが複雑だとお伝えしましたが、このような作業が苦手な人は専門家に任せたいと考える方もいるでしょう。
ハウスメーカーや工務店でサポートしてくれることもありますが、別途手数料が必要になります。
申請書類の作成等の手続きをハウスメーカーや代行業者に依頼する場合、さらに10万円以上の代行手数料がかかる場合もあります。
メリットである税金面の優遇を生かすためにも、複雑な手続きではありますが、一度のことですので頑張って自分で乗り切ることをおすすめします。
税金の優遇は期間に限りがある
税金の優遇は一定の期間で終わりがあります。
優遇期間に慣れてしまうと期間が終わった際に困ってしまいますので、制度内容をしっかり把握しておくことが大切です。
認定マンションは少ない
長期優良住宅に認定されている一戸建ては増えてきていますが、マンションはまだ少ないので競争率が高くなっています。
認定後も手間が発生する
長期優良住宅の認定を受けた住宅は、入居後も認定された維持保全計画に従ってメンテナンスを行わなければなりません。
メンテナンスを怠ると認定が取り消され、税や補助金などの優遇を受けていた場合にその分の金額の返還を求められることもあるので注意しなければなりません。
ただし長期優良住宅にかかわらず、住宅を長く快適に住める状態に保つためには、メンテナンスは不可欠です。
なお、長期優良住宅の場合メンテナンスの履歴を記録しておく必要があります。
所管行政庁からメンテナンス状況の調査が入った際に、「報告をしない」「虚偽の報告をする」等の対応をすると、30万円以下の罰金に処せられることがありますので、面倒でも履歴を残しておかなければいけません。
また、増築やリフォームを行う際は、あらかじめ所管行政庁より計画変更の認定が必要です。
増築・リフォームの計画内容についても、長期優良住宅の基準に合わせる必要があります。
そして売買や相続をする時も、所管行政庁の承認が必要です。
承認されると新しい所有者に維持保全計画の内容が引き継がれますので、新しい所有者がその計画に基づいてメンテナンスを行なっていくことになります。
まとめ
長期優良住宅制度は金銭的なメリットはもちろん、基準を満たした長く住める住宅を新築することで、快適で安心な暮らしを送ることができるでしょう。
手続きの複雑さなど一般の人にとって理解するのが難しい制度でもあるため、敬遠してしまいがちですが、税制優遇は大きな魅力があります。
当社では、自然素材を使用したリノベーション・注文住宅に力を入れています。
